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安妮信箱
安妮律师信箱:买了没有预售许可证的房屋怎么主张赔偿?
添加时间:2014-8-17 12:22:51     浏览次数:528

安妮律师:
    您好!
    耽误您的时间了,我有个法律问题向您请教。2013年1月,我购买了北京一处楼盘的房子。当时,该楼盘的价格相比周边而言,极具诱惑性,同时楼盘也建楼封顶了,我想不久就应该就可以交楼,所以在售楼处一再忽悠和要求下,我一次性付清了所有购楼款,签订了《楼宇认购书》。售楼处人员表示,大概会在一个月后通知我来签订正式的购房合同,最迟年底之前可以交楼。
    可是,我回家足足等了二个多月,售楼处一直没有通知我去签合同。经了解,我才知道,开发商根本就没有预售许可证,无法签订购房合同。现在资金链又出现了问题,楼盘基本处于停工状态,根本没法交楼。震惊之余,我向开发商提出了退房。开发商同意了,但说暂时没有钱给我。我只能选择向法院提起诉讼来保护我的权利了,但我该如何主张我的赔偿?现在周边的房价比我购房时又涨了30%的,而且我所交纳的总款项共有105万,这笔钱放银行理财也是一笔不小的收入呢?  
    期待您的回复,谢谢!
 
                                                                                                                             刘小姐
 
刘小姐:
    您好!
    首先可以明确的是,您这套房屋开发商必须给您退。您到法院诉讼,胜诉率可以说达到90%以上。因为根据《城市商品房预售管理办法》的规定:未取得《商品房预售许可证》的,是不得进行商品房预售的。既然不允许进行商品房预售,那么预售出去的房子当然可以退房。
    同时,根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条的规定:您和开发商签订的《楼宇认购书》的效力应该认定为无效。无效从法律而言是至始无效,即从签订的那一刻它就是无效的。所以,即便开发商为了规避责任,在该《认购书》上罗列出的种种对您不利的条款,都没有关系,因为无效的后果,就是那些条款都不会发挥作用。
    最后,来回答一下您最感兴趣的赔偿问题。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定到:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。根据上述规定,开发商有没有故意隐瞒或是提供虚假商品房预售许可证的事实将成为您主张赔偿数额的关键问题。当然,打官司是打证据。根据证据规则,您只需举证证明开发商未向您提供预售许可证就与您签订了预售合同的事实,就可以要求已付购房款一倍的赔偿款。但开发商作为被告方,为了对抗您的主张,必须举证证明您是明知开发商没有预售许可证仍与其签订了预售合同,他们不存在故意隐瞒或欺骗的事实。
    综上,您现在可以提出一倍购房款的赔偿请求,但最后法院是否支持还取决于双方所提供的证据。但是,退一万步说,即使要求给付一倍购房款的请求未被支持,但法院也应该会支持给付同期贷款利息的请求。至于您所述的同地段房价的损失,这个很难证明该损失与您的直接因果关系和损失的具体数额,法院一般是不会予以支持的。
    感谢您的来信,希望会对您有所帮助。

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