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安妮信箱
安妮律师信箱:自然人签订的居间合同有效吗?
添加时间:2014-8-17 12:20:22     浏览次数:497

安妮律师:
    您好!
    有个问题想向您咨询。事情是这样的,我有个朋友有一层写字楼想卖出,希望我帮他寻找合适的买家。要求是:第一是时间要快,他急需现金周转; 第二是价格要合适,尽可能的卖高。正好我也有这方面的资源,于是我答应帮他物色。我们之间签订了一份《居间合同》,约定我帮他寻找买家提供居间服务,等买卖合同签订买家支付了20%的购楼款后,他向我支付200万元的居间服务费。
    商定后,我将所有的精力都放在了这件事上。经过二个多月的努力,现在已经找到了合适的买家。合同也到了实质谈判的阶段。这时,我这个朋友又找到我,说我不具有房地产居间资格,所签的居间合同也是无效的,还仗义的说不能让我白干,愿意给我60万的补偿。听到他的这些话,我心里特别生气,这不是明摆着过河拆桥嘛。但回过头一想,我确实是不具有地产经纪人的资格,心里特别没底。我想请教您,我所签的居间合同真的无效吗?我需要收集整理哪些证据来维护我的权利呢?请您百忙之中为我解答,非常感谢。
    
                                                                              李先生
李先生:
    您好!
    对于居间在《合同法》中有一章专门予以规定。总的说来,居间是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的活动。可见,居间人在整个交易过程中仅仅只是一个中介人的身份,既不参与合同的谈判,也不体现交易任何方的意志。只要是对促成交易达成提供了服务,就视为履行了义务,应取得相应的报酬。
    仔细阅读您的来信后,我认为您咨询的核心是在于居间人的资格问题。很可惜,对于居间人主体资格问题《合同法》并没有明确的规定。任意自然人能否成为居间合同的主体,在理论界一直争议很大。主要观点有二种:一种是认为应当对居间人的资格进行明确的规定和限制,只能经批准可以从事居间服务的法人才能准许从事这项活动,以便于加强监督和管理,规范居间活动的市场秩序; 另一种则认为不应当对居间人的主体资格进行限制,应当允许任何公民、法人都有权从事居间活动,将有利于搞活市场经济,促进市场繁荣。
    但我认为对居间主体资格问题不能一概而论,还应根据具体居间的项目对居间人的资格进行区分。如果是日常或社会生活中的一般居间活动,例如:房屋买卖、保姆中介等服务,根据民法的“法无禁止即自由”原则,只要符合法律中居间制度的原则和规定,就应对居间合同进行确认,而不能强求居间人具有特定的主体资格。任意自然人、法人和其它组织均可成为居间合同的主体。
    如果是某些特定领域的居间活动,例如:期货居间人、保险经纪人、证券居间人等,则以行政法规的特别规定予以限制和规范,要求居间人必须具备经过法定核准的特定主体资格,否则将对居间不予认定和保护。
    回到您的咨询中来,您所从事的居间服务为房屋买卖,我认为应属于第一种情况。只要不违反平等、自愿原则,同时符合《合同法》的规定,您作为自然人所签订的《居间合同》也应是合法有效的。在居间服务完成后,您的朋友应向您支付约定的费用。
    关于证据收集这一块,您需要准备的主要证据为:居间协议、为居间成功所做的努力(往返居间地的车票、住宿、购买方的证人证言等)、居间已经成功的证据(房屋买卖合同、房款支付证明等)。
    希望我的回答能对您有所帮助,有问题欢迎进一步咨询。
 
                                                                          安妮律师

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