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安妮信箱
安妮律师信箱:优先购买权到底属于谁?
添加时间:2014-8-17 12:13:16     浏览次数:238

安妮律师:
    您好!
    最近工作很忙吧?很冒昧给您写邮件,有个法律问题想要咨询一下您,非常感谢。
    2008年3月,我和前男友一起在北京的丰台买了一套房。房子二室一厅,大概70多平方,合同价好象是80多万。当时,我们俩谁也没有能力一次性付款,一合计,我出了40%的钱,他出了60%的钱,后来房产证也办到了我们俩名下。2009年10月,因为工作的原因,我需要到大连长驻一年。我前男友本身也是北京人,我一走,他就回自已家住了。房子空着也是浪费,我们一商量就把房子给租了出去。为了避免麻烦,租房合同一签就是二年。
    由于长期两地分居,产生了很多误会。2010年中旬,我们俩和平分手了。分手后,他事业发展的很好,他自已又在朝阳区买了一套房。2011年初,我从大连回到北京后,就找他商量,能不能将这套房属于他的份额卖给我,好让我在北京能有一个真正属于自已的栖身之所。没想到,他很爽快的答应了。我们商定了出让价格为50万,这个价格几乎等于原来购买价,我知道他这是在帮我。
    可气的是,合同和房款都交完了,还没办过户,我却收到了丰台法院的传票。一看是租房子的张小姐把我给告了,说侵犯了她的优先购买权。当时签的二年的租房合同,正常应该到今年年底到期。我原本也没打算赶她出去,只想等房子到期后再收回来自住。房子是租给她的,前男友愿意卖,我愿意买,和她又有什么关系呢?
    我自已也上网查了查有关优先购买权的法律规定,看得是一知半解,搞不明白。想请您百忙之中抽空帮我解释一下,非常感谢!
                                                                 杨小姐
杨小姐:
    您好!
    非常抱歉没有及时给您回复,希望不会耽误到您的事情。
    您在来信中所疑惑的问题,其实就是优先权购买权发生了冲突。优先购买权是指在特定的买卖关系中,在同等条件下,行为人依法享有优先于其他人购买财产的权利。说白了,就是一个购买前后顺序的问题。
    根据《民法通则》的相关规定,按份共有人的各个共有人有权将属于自已的份额分出或是转让。出售时,其它共有权人在同等条件下,有优先购买的权利。于您而言,享有该房屋40%的份额,为按份共有权人,理应享有优先购买权。
    但是,根据《合同法》的相关规定,出租人出卖租赁房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。之后,《民通意见》将这个合理期限具体规定为三个月。因此,按照法律的规定,承租人张小姐也是享有优先购买权。
    既然法律规定您和承租人张小姐都享有优先购买权,那到底谁的优先权在先,谁才是第一顺序的优先购买权人呢?下面我来帮您仔细分析分析这个问题,再给出答案。
    首先,承租人张小姐的优先购买权主要来源于租赁合同,从法律性质上而言,这属于债权的范畴; 而您所享有的优先购买权则来源于对房屋的共有权,这属于物权的范畴。根据法律规定,物权优先于债权。其次,您想购买的是属于您前男友的房屋份额,而法律规定的承租人的优先购买权所指向的对象则是整个房屋。如果承租人张小姐想主张优先购买权,必须是在同等条件下购买这一整套房屋。但如果购买按份共有的房屋,就必须经过全体共有权人的同意。我想,您作为按份共有权人,应该是不会同意出卖整套房屋给她的。所以,承租人张小姐的优先购买权事实上根本不可能实现。最后,我们从法律保护的利益角度来看,法律设立共有权人的优先购买权是为了维护共有财产的稳定和安全,而设立承租人的优先购买权仅是为了稳定交易安全。毫无疑问,共有财产的安全利益将高于交易安全的利益。因为如果共有财产都不存在了,何来交易的安全。
    综上所述,我们不难得出结论,您所享有的优先购买权明显优于承租人张小姐所享有的权利。甚至于,由于您的权利存在,使得张小姐主张优先购买权成为不可能。因此,您一点也不用担心,这场官司一定会以您胜诉而告终。
 
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