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安妮信箱
安妮律师信箱:房产证办不下来该怎么办?
添加时间:2014-8-17 12:12:30     浏览次数:253

安妮律师:
    您好!
    我姓刘,现在我碰到这样一件难事,让我很烦,希望您能给我些建议。
    2000年初,我们单位工会提供职工福利,以团购的形式在北京望京的一个楼盘一次性购买了35套房屋。当时,我谈了个女朋友,很满意想结婚,所以购买了其中一套二室一厅的房子,总面积为78平方米,一次性支付了39万元的购房款。同年8月份,开发商交房,我装修后也入住了该房屋。
    根据商品房预售合同约定,开发商应当在交房后6个月内办理完毕房屋产权证。不幸的是,我们这些房子到现在为止也办不下证。我找过工会,工会也代表职工和开发商谈过,但没有结果。据工会说,我们这片房子的土地出让金开发商并未足额交纳。之后,开发商又将大量资金投入到一个大型的高档住宅项目里,07年的房屋泡沫导致项目亏损,从此该开发商一撅不振,现在已经面临倒闭的风险,根本就交不上当年所欠的土地出让金。没有交土地出让金,就办不下来土地使用权证; 没有土地使用权证,我们的产权证也无从谈起。唉,据说这笔未缴的土地金有将近4000万之巨,指着我们业主交钱办证,肯定是没戏。
    今年6月份,我们这35户业主已经联名向北京市朝阳人民法院提起了诉讼,法院也受理了,但迟迟未开庭。我这人啊,心里不能有事,有事了我就睡不好觉。想来想去,我觉得还是得找个专业律师问问,这事到底结果会怎么样?
    给您添麻烦了,期待您的答复。
                                                                             刘先生
刘先生:
    您好!
    首先要感谢您的信任。您碰到的这事啊,在生活中经常发生,您也不必心烦。总会有解决办法的。在这里,我先您说说这其中的法律道理,再帮您预见一下可能出现的判决结果,尽可能地为您提供帮助。
    根据商品房预售合同的约定,作为出卖方的开发商,主要义务为交付质量合格的房屋和协助业主办理房产证; 而作为购买方的业主,主要义务则为及时、足额的缴付购房款。根据您的情况,您早已按时完成了您合同项下的义务,但开发商却只完成了交房义务,另一半办证的义务却迟迟未履行。就合同本身而言,开发商此举已然属于违约行为,应承担违约责任。
    那是不是只要办下来房产证,开发商都会被判定承担违约责任呢?答案是否定的。现实中,无法办理房产证的原因多种多样,只有是因为开发商过错而导致无法办理房证,开发商才会承担相应的责任。在我代理的一起类似的因开发商未按时办理房产证的案件中,无法办证的原因是由于该项目共有25栋楼房,在办理产权证之前,必须完成该地块上全部建筑物的测绘和确权工作。因为涉及的项目和内容繁多,又要与政府测绘等部门协调,所以该项工作迟迟不能完成,产权证也迟迟未能办理。这个案件的最终结果,是法院驳回了原告的诉讼请求。理由是开发商并不是故意拖延,未按时办证是由于项目的特殊性和北京办证的现状所导致的,开发商并不存在明显过错。
    回到您所咨询的问题中来,我认为您遇到的这种情况,应该属于开发商过错的情形。对于房地产开发商而言,足额交纳土地出让金,本身就是其应尽的义务。面对开发商不诚信行为而导致无法办证的结果,原则上,法院会判决开发商继续履行协助业主办证的合同义务,并判决承担一定的违约责任,关于违约责任,一般可根据合同约定数额进行赔偿。如合同没有约定具体数额,根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,可按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    值得提醒的是,就算是胜诉,您也将面临一个无法执行的问题。正如您所述,开发商现面临倒闭,根本没有能力去交纳所欠的土地出让金。政府未收到足额的土地出让金,就不会给办理土地使用权证。对于负责办理产权证的房地产管理部门而言,办证的基本条件就是证照齐全。单凭法院的一纸胜诉判决,房地产管理部门是不会给办理房屋登记证书的。导致这样的恶性循环,主要是由于2000年前后,政府为了鼓励房地产开发,办理商品房预售许可证并不需要足额交纳土地出让金所导致的。所以,这应该算是一个历史遗留问题。因此,我认为在起诉的同时,刘先生您也可以向政府有关部门反映该情况,期待通过政府集中办理历史遗留问题的时机加以解决。
    借您咨询的这个机会,根据我房地产业务的实践经验,我将另外几种不能办证的情形总结如下,希望会对其它人有所帮助:
    (1)开发商违反建筑规划,擅自增加楼层。因为规则的改变,面临重新审批的手续,将大大延长办证的时间。这种情况所导致的无法办证,应认定为开发商存在过错。
    (2)租赁农村的土地搞房地产开发,这就是我们常说的小产权房。由于土地的来源不合法,这种房地产开发的形式也是违法存在。开发商的过错显而易见,不过,对于购房者而言,也存在明知的情形。因此,购买小产权房需慎重,应做好永远无法办理房产证的心理预期。
    (3)房屋出售之前,土地使用权证或预售证等手续违法,办理不了过户手续。这种情形完全属于开发商的原因,过错成立。
    (4)同一栋楼房中,出现多种产权形式。例如,既有回迁房,又有商品房。此时,办证的手续繁多,必然导致办证速度缓慢。此时,并不完全是开发商的原因,也有可能是政府拆迁的导致,所以不能全部认定为开发商过错。
    (5)需要改变房屋的性质。例如,之前是写字楼,现在需要改住宅。这种情形多数是开发商原因造成的,大多是预售后开发商擅自改变了房屋的性质,需要重要审核走手续,而导致房产证暂时无法办理。此时,开发商应承担违约责任。
    (6)房屋被抵押或是涉诉,被法院或其它部门查封,产权无法办理。这种情况原因较复杂,需要个案具体分析。
 
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