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安妮信箱
安妮律师信箱:我可以承租这套公房吗?
添加时间:2014-8-17 12:11:18     浏览次数:264

安妮律师:
    您好!
    一直关注您的博客已经有一段时间了。您在家事方面也发表了不少文章,觉得您在这块应该比较擅长,所以很冒昧给您写信,想咨询您关于公房承租的问题。
    忘记自我介绍了,我姓张。我现在所住的这套房位于北京西城区,是一套面积五十平左右的老房子,最多时候这套房子里面住过八口人。这套房是北京市某公司的企管房,即公房,产权是属于这个公司的。1980年,经过该公司的同意,以我爷爷为承租人,我父母、爷爷、奶奶、姑姑一起搬进了这套房子。房子虽小,一大家人居住在一起,倒也其乐融融。2000年,我父亲身体不好去世了。由于父母亲感情比较好,母亲受不了打击,过了二年随父亲走了。姑姑结婚后经济条件越来越好,1999年在东城区买了房搬走了。爷爷去世后,她把奶奶也接过去与她同住。现在只有我一个人住在这套房里。
    去年,因为一点小事,和姑姑产生了较大的误会。姑姑现在要求我搬走,说这套房子她才是承租人。她办了提前退休,退休前她确实是这家公司的职工。她说,按规定单位公房只能由本职工居住,而且现在这套房的房租和水电也一直是从她的退休工资里直接扣的。原来我爷爷也在这个单位,爷爷死后虽然再也没签过承租合同,但她作为继承人理所当然地继续享有承租这套房子的权利。她要求我在一个月之内搬出去。
    我父母双亡,就剩我一个人在社会上艰难的打拼,现在姑姑这样逼我,我心里确实是十分难受。在这里,我想请教一下您,我难道真的没有资格承租这套公房吗?我是1982年出生的,从出生至今我一直居住在这套房子里。特别是在这些亲人,离开的离开,去世的去世后,就剩我一个人住在这里。这些,公房的产权单位也是知道的啊,但他们从来没有来找过我,说让我搬走之类的话。旁边住的这些老邻居反而经常过来帮忙,关心我的生活。真是“远亲不如近邻”啊。我觉得我有资格承租这套公房,房租我也付得起。不知道我的想法是否正确,请您百忙之中,抽出时间来解答一下我的疑问,好吗?真的万分感谢!
 
                                                            张先生
张先生:
    您好!
    接到你的来信,我感到一丝心酸。82年出生,虽然也是将近三十岁的人了,但父母的早亡想必给你留下了不少的阴影。现在姑姑的苦苦相逼,又将给你的心灵带来了怎样的伤害呢。真心希望你坚强,生活越是磨难,证明你以后越会有更大的成就,只要你咬牙坚持住了。亲戚之间,毕竟存在血源关系,相信你和你姑姑的误会会早日解开。
    很高兴给您法律意见,根据你的来信,我分析如下:
    你和你姑姑争议的焦点在于到底谁才是这套公房的正当承租人。你姑姑认为自已是本企业的职工,房租和水电又是从其工资中支付,再加父亲的继承关系,理所当然的应该是这套公房的承租人。其实她的想法并不正确,原因如下:一是所谓公房,即房屋产权人是单位,属于单位的财产。单位的财产自然不属于个人财产可支配的范围,居住在内的人只也享有住的权利,既不能卖,也不能买。根据《继承法》的规定,遗产是指公民死亡时遗留的个人合法的财产。因此,单位的公房根本不能做为个人财产继承。同时,《继承法》第三条明确了可遗产财产的范围,承租权也不在内。因此,无论是公房本身还是承租权都是不能作为遗产来继承的。二是,你姑姑虽然是产权单位的职工,但她并未跟产权单位直接签订过租赁合同,双方之间并未产生书面的合同关系。三是你姑姑1999年年搬走后,这么多年了她也是非常清楚房屋的实际居住状况的。但她一直未表示过反对,只有去年关系弄僵后,她才提出让你搬走。她这将近十年的认可,其实就是对你居住使用权的一种默许。
    我认为,你的想法没有错,对于这套公房,你才是真的承租人。首先,根据《合同法》第二百三十四条的规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。你对这套房屋的承租权并不是来自于对爷爷财产的继承,而是你出生以来一直住在这里,你是以共同居住人和事实居住人的身份继承享有对该房屋的承租权。其次,作为产权人的北京某公司,明知道你不是本单位的职工,在你居住期间却从未要求过你腾房或者搬出,这应当视为对你居住权的一种认可,只不过你们双方并未签署书面租赁合同,可以视为一种不定期的租赁。如果是不定期的租赁,你们双方都享有随时解除合同的权利,但出租人在解除合同之间应该给予合理的通知期限。这部分对于你来说,存在一定的法律风险。因此,最好是尽快与单位协商,以你为承租人,重新签订租赁合同。最后,关于你姑姑一直以来支付的房租和水电,我认为作为普通债权,你姑姑可以向你主张。事实上,你也应该将这些钱还给她,房子毕竟是你在住。
    问题解答到这里,想必你已经清楚了。在这里,既然谈到了公房承租权的继承问题,我就再啰嗦几句,就当提个醒:
    现在经常会有当事人来咨询,说家里老人要去世了或是家里承租的公房面临拆迁,想让老人写个遗嘱,让自已继承或是继续承租。其实,遗嘱不是不能写,但写了也是无效的。房子是单位的,租给谁,不租给谁,由单位说了算。正如上面解释的一样,公房承租权根本就不存在继承的问题。如果真的想继续承租,莫不如征求单位的意见,尽早签订新的租赁合同呢。
    希望我的回答会对你有所用处。如有不清楚之处,可以选择电话咨询,我很愿意给你提供帮助。
 
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