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婚后以个人财产付首付购房能否适用《婚姻司法解释(三)》第十条规定?
添加时间:2014-8-17 10:42:06     浏览次数:398
    安妮律师导读:2001年《婚姻法》的修改,确定了婚前个人财产不随夫妻共同生活而转化的准则。而2011年《婚姻司法解释(三)》的出台,又进一步扩大了婚前个人财产的保护范围。那么,婚后以个人财产支付首付,夫妻共同装修和还贷的房产,离婚时能否适用《婚姻司法解释三》第十条的规定呢?下面这个发生在安徽省宁国市人民法院的示范案例,安妮律师认为该法院在适用法律时存在错误,值得商榷。
    中国法院网2012年4月19日讯:
    婚后个人付首付购房,后将房屋卖出,离婚时卖房款如何分割。近日,安徽省宁国市人民法院依法审理此案件,并根据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)的相关规定作出判决。
李女士与张先生都是离异人士,2008年6月,他们经人介绍相识,经过短暂的相处,二人决定牵手再次迈入婚姻殿堂。婚后为筑爱巢,二人决定购买价值181800元房屋一幢,李女士用个人婚前财产付首付款81800元,余款在中国建行办理按揭贷款,后夫妻二人共同归还贷款至2011年6月19日。房屋买后二人共同投资45000元用于装潢,但一直未办理产权变更手续,因李女士在购房时违约,给付原房主王某30000元违约金。原本买房是希望彼此能珍惜这个缘分,相守到老,岂知由于婚前缺乏了解,婚后二人性格上的不和在生活中逐渐显露,因家庭琐事双方多次发生争吵,致使这段婚姻走向尽头。
    经过考虑,双方都同意离婚。2011年6月,李女士将该房以448000元的价格卖给他人,并交纳了房屋中介费4500元。这婚是离定了,可卖房款的问题在摆在李女士和张先生面前,二人始终无法达成协议,张先生认为房子属于夫妻共同财产,故卖房款应依法分割,而李女士对此不以为然。于是,张先生一纸诉状将李女士告上法庭,等待法院的公正判决。
    法院审理认为,李女士和张先生婚后因性格上的差异,时常发生争吵,张先生提出离婚,李女士同意离婚,该院予以认可。依照《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条二款的规定“依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”双方诉争的房屋,因系李女士用出卖婚前个人所有的房屋所得款购买,故该房应属李女士所有,所卖诉争房屋的总价款该院认定为413500元(448000元-30000元-4500元),因双方在婚姻存续期间对房屋进行了装潢,并共同归还部分按揭贷款,故该房出卖时所产生的收益,应予以分割。结合双方投入的装潢款及归还贷款情况,李女士应补偿张先生人民币64000元。
    安妮律师评案:
    2011年8月出台的《婚姻法司法解释(三)》第十条是由二款构成:第一款为夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。第二款为依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。该法条中,第一款和第二款之间应是关联关系,即第一款是对本法条适用情形的定位,而第二款是对该情形下双方无法达成协议该如何处理的补充。因此,第二款的适用必须是依附在第一款所定位的情形之下的,并不能单独适用。
    同时,根据最高人民法院随后出台的《婚姻法司法解释(三)的理解与适用》一书以及最高人民法院民一庭杜万华庭长对该法条的解读,《婚姻法司法解释(三)》第十条的适用情形必须同时具备四个条件:其一,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同;其二,以个人财产支付首付款并在银行贷款;其三,婚后用夫妻共同财产还贷;其四,不动产登记于首付款支付方名下的。如果有任何一个条件不符合,就不能适用此条规定。
    本案中,李女士签订该不动产买卖合同的时间为双方婚后,该时间点并不符合《婚姻法司法解释(三)》第十条适用情形的条件一。《婚姻法司法解释(三)》第十条之所以会强调婚前这个时间点,是考虑到在大多数情况下,一方婚前购房时,与另一方可能并不相识,所以不存在与之共同生活的目的;其次,出于扩大对婚前个人财产保护范围的目的,做出此类规定也是情理之中的事。在本案与第十条适用情形并不相符的情况下,宁国市人民法院就不能适用该法条来审理本案。况且,该法院还抛开法条的第一款,而直接适用第二款的补充规定作出判决,更是错上加错。
    安妮律师认为,本案中其实存在一个财产转化的问题,即个人财产在婚前是以货币的形式存在,而婚后却转化为房产的形式。如果货币与购房的金额完全相符,其资金流向也相互对应,可视为配偶方并未对该房产做出任何贡献,一方婚前个人财产发生完美转化,该房产还应是一方的个人财产。但如果贷币与购房款并不相符,存在夫妻共同还贷、共同装修等情形,又或是资金流向与婚后财产发生混同而无法认定时,可视为夫妻双方均对该房产做出了贡献,该房屋性质应为夫妻共同财产。
    新的《婚姻法司法解释(三)》并未对婚后使用个人财产付首付购房的情形做出明确规定,而根据之前的司法判例,在离婚分割时,如果能够确认一方婚前个人财产部分投入的情况下,应从房屋总价款中优先予以扣除,剩下部分在扣除未清偿贷款后夫妻双方平分。当然,某些法院会考虑到一方使用个人财产支付首付,是对购房做出了较大贡献,酌情予以多分,但多分的比例也不应超过可分价款的10%。

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