罗敏律师(安妮律师), 联系手机:18611904496
联系我们  
 

罗敏律师(安妮律师)

咨询热线:18611904496
QQ:8706339(昵称:安妮律师)
微信号:annielawyer
邮件:annieluo123@hotmail.com
联系地址:北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层盈科律师事务所

欢迎来电免费咨询,来访者请提前预约!

 

 
 
 
   
  填写信息 律师马上回复
姓名:  *
电话:
手机:
Email:
地址:
标题: *
内容: *
 
成功案例
演员曹颖连环案引发的对农村宅基地房屋买卖合同效力问题的思考
添加时间:2014-8-17 10:40:47     浏览次数:384

     安妮律师导读:演员曹颖卖房十年,现因拆迁巨款引发连环诉讼,该系列案件引人深思。在农村宅基地房屋买卖中,此类由于利益驱动而导致卖家反悔,企图以买卖合同无效而收回房屋的现象屡见不鲜。这种纠纷往往以卖家胜利,买家失意而告终。关于农村宅基地买卖合同效力问题,理论界一直争议不休,各地法院审判实践同案不同判的现象比比皆是。本文将以这个案件为切入点,为大家详细介绍目前理论界的主流观点以及北京地区法院现行的审判标准,以期给那些曾经买过或是现在还想买农村房的当事人提个醒。
     【案件回放】
     10年前以12万元卖掉大兴区的一处宅基地,之后宅基地再易他手,新房主获得249万补偿款,演员、主持人曹颖将新房主告上法庭要求返还该钱款。日前,大兴法院开庭审理了此案。
     引发该起诉讼的是一处建筑面积约为200余平方米的宅基地,原属于大兴区瀛海镇四海二村。据曹颖起诉称,1998年时其拥有当时被称为北京市大兴县太和乡(现为大兴区瀛海镇)四海二村的宅基地及房屋院落一处,并持有当时的大兴县土地管理局发放的《集体土地宅基地使用证》,2002年4月,曹先生以12万元的价格取得了该房屋,之后卖给了邱女士。
     据邱女士及代理人称,他们买房时也是经熟人介绍,当时虽然也听上家说了曹颖曾经持有过,但更重要的还是一开始就相中了其是一个方方正正的平房大院,之后邱女士一家人高高兴兴入住后,又改建、扩建了约100平方米,直到2010年初该套房屋被列入了拆迁改造范围。
     邱女士一家经过慎重考虑后,选择了拆迁办的一次性货币补偿方案,取得了拆迁款249万元。
     但是这之后围绕该钱款的诉讼接踵而来。
     2011年,邱女士上家曹先生的妻子王女士最先站了出来,她起诉曹先生和邱女士,称丈夫在自己不知情的情况下卖房,要求确认购房合同无效,她还称“二被告几十年来,一直有不正当男女关系”。曹先生认可了妻子的诉求,同时还提供了其与邱女士的录音记录。
     此案审理时,邱女士则坚决否认了所谓的不正当关系,称王女士知道卖房的事。
     对于录音,法院审理后认为能反映曹先生和邱女士比较亲密,但不能证明原告王女士不知情。不过农村房屋的买卖限于本集体组织成员之间进行,因此判决曹先生、邱女士的买卖行为无效,判决未提及拆迁款的处理。
     曹先生和邱女士的买卖被确认无效后不久,曹先生的上家曹颖就站了出来,起诉曹先生,要求确认二人在2002年签订的转让协议无效。
     法院依据同样的事由,判决协议无效。通过上述两起诉讼确认了两份转让协议无效后,曹颖于去年11月提出了本次诉讼,将曹先生、邱女士一同起诉,要求判令共同返还拆迁补偿款249万元。

     【安妮律师说法】
     曹颖本次起诉返还拆迁款的依据是由于前二次该房屋的买卖合同均被法院宣告无效。实践中,此类纠纷产生的原因主要是农村村民向城镇居民出售房屋后,因受土地增值或房屋拆迁等利益的驱动,以买卖合同无效为由起诉,企图收回房屋。该类纠纷的频繁发生,让司法适用陷入了两难的境地:如果支持买卖合同无效,房屋交易后一方反悔,违反了民法上的诚实信用和“禁止反言”原则,让卖房人因为自已的过错而受益,将助长社会的不良风气,也不利于保护交易的安全;但如果支持合同有效,房地一体,又势必涉及集体土地的私自转让问题,将违背农村集体土地转让的相关规定。为此,关于农村宅基地房屋的买卖合同效力问题理论界一直是争论不休,主流观点为以下二种:
     一、无效论。因为目前宅基地仍具有一定的社会保障作用,所以国家对宅基地的流转一直控制较严。从法律层面上看,《土地管理法》第62条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”以及第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用法发生转移的除外。”具体关于农村宅基地转让规定则是由行政法规及部门规章作出的。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》作出:“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年10月,国务院颁发的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。同年11月,国土资源部发布《关于加强农村宅基地管理的意见》中再次重申:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。由于可见,转让宅基地的行为是违法行为,那么涉及转让的合同当然也是无效合同。
     二、有效论。根据《合同法》第52条的规定,违反了法律、行政法规的合同无效。因此,只有法律、行政法规才是判决合同效力的依据。毫无疑问,《土地管理法》是属于法律层面的规定,但《土地管理法》的62条和63条并没有明确禁止农村宅基地上房屋的转让。这二条的立法本意是维护农业用地的数量和保障农民的基本生活,因而禁止农村土地使用权的单独转让,在涉及农村宅基地上房屋转让时适用这些规定是不合适的。而国务院办公厅和国土资源部发布的相关规定属于部门规章,不能作为认定转让合同无效的依据。2004年国务院作出的《关于深化改革严格土地管理的规定》虽属于行政法规,但它禁止的也只是城镇居民购买宅基地,并没有禁止购买宅基地上的房屋。除此之外,最高法(1992)民他字第8号批复中也同意农村房屋买卖按约定交付房款以及实际占有使用房屋后的买卖有效。综上,农村宅基地房屋的买卖合同总体应认定有效为宜。
     由于法律无明确规定,理论界又争论不休,导致各地的司法实践更是裁判尺度标准不一。为此,一些地方法院相继出台了自已的处理意见,以统一本区域内的执法标准。纵观全国的几大区域,北京、山东等北方地区法院多采用无效论,而浙江温州等南方法院则认为农村宅基地房屋买卖合同只要不存在合同法规定的无效情形就为有效。
     本案发生的地点为北京大兴区,属于北京法院管辖区域。该房第一手(曹颖出卖给曹先生)和第二手(曹先生出卖给邱女士)的买卖,均被法院认定为无效,这也反映了北京法院目前此类案件的审判惯例。
     现今北京地区法院审理该类案件主要的法律依据为北京市高级人民法院于2004年12月颁布的《农村私有房屋买卖合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》以及2006年9月颁发的《北京市人民法院民事审判实务疑难研讨会会议纪要》。该规定确定了“以认定无效为原则,以认定有效为例外”。目前可认定合同有效的情形,主要为以下三种:一是买卖双方为同一集体经济组织成员,并经过了宅基地审批手续的; 二是诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的; 三是在1999年《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的。除此之外,其它情形基本上均被认定为无效合同。
     值得关注的是,大兴法院最近开审的是买卖合同被宣告无效后,曹颖向曹先生及邱女士讨要该房的拆迁补偿款249万的案件。那么,曹颖是否真的能够如愿以偿呢?这就涉及买卖合同无效后的相关处理问题了。
     如果买卖合同被宣告无效,该无效应属于自始无效。也就是说,在法律上买卖合同从未存在过,其物状态也应回复至最初。其产生的法律后果是因合同取得财产应予以返还,如果不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方均有过错的,应各自承担相应的责任。2006年,北京市高级人民法院颁发的那份《会议纪要》中明确规定了对于合同无效过错的认定:出卖人应负主要责任,而买受人负有次要责任。在合同无效后的处理上,应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面的因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡。
     为了贯彻上述精神,北京法院在处理合同被宣告无效后的案件具体做法为:先对涉案的房屋重置成新价和区位补偿价等进行评估; 再对评估的房屋总价款,按照卖房人得三成,买房人得七成的比例进行分配,以作为对卖房人负主要过错的一种惩罚。同时,法院会要求出卖人先支付补偿款,再由买受人腾退房屋,并给买受人留出足够的腾退时间。
     由于本案所涉及的房屋因拆迁事实上已经灭失,并不存在房屋的返还问题,主要是对现有的拆迁款进行重新分配。不过,该房屋二度易手,在处理拆迁款以及分担责任方面会比较麻烦,期待大兴法院的最终判决。

罗敏律师品牌服务:律师动态|成功案例|安妮信箱|联系我们
地址: 北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层盈科律师事务所
E-Mail: annieluo123@hotmail.com 邮编:100000