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成功案例
房屋租赁合同解除后,承租人装修该归谁所有?
添加时间:2014-8-17 10:36:12     浏览次数:365

     承租人承租房屋后,根据自已的需求对房屋进行装修,承租合同解除后,该部分装修应归谁所有?对于不能拆除的装修,损失部分又由谁来补偿?针对这些问题,法律上的处理方式是有约定优先约定,没有约定则从法定。
     【案件回放】
     2009年3月15日,周晓东与刘天明签订了一份房屋租赁合同。合同约定由刘天明租赁周晓东所有的一套一楼底商用于经营母婴专卖店。该底商总面积245平方米,月租金8500元,租期为二年,租金为季付。双方约定承租人刘天明可对底商进行装修,但未对合同到期后装修物的归属进行约定。
     入住后,刘天明按照母婴加盟公司的要求对底商进行了全面装修,成为了该品牌的形象店,生意一直不错。好景不长,2010年5月,出租人周晓东通知刘天明,想将旁边几个同样归他所有的底商打通,统一租给某娱乐公司,开办卡拉OK厅。周晓东要求刘天明在一个月之内腾退该店面。2010年6月,双方解除了该租赁合同。2010年6月,在与周晓东协商装修及其它补偿无果的情况下,刘天明向法院提起了诉讼,要求周晓东退还未使用的租金5000元、赔偿装修费4万元、违约金1万元、以及相关营业损失3万元。
     庭审中,原告刘天明称:我与被告周晓东签订的承租合同完全系自愿达成,合法有效。但被告无视合同的存在,胁迫我放弃已租赁的房屋,并指定期限强行令我搬出,给我造成了巨大的经济损失。被告应对此承担全部的赔偿责任。
     对此,被告周晓东反驳到:我与原告是协商一致解除合同的,并不存在任何强迫行为。另外,我们双方并未对装修物的归属进行约定,按照《物权法》的相关规定,该装修应归房屋物权人所有。因此,我无须对原告进行任何补偿。
     庭上,原告提交了租赁合同、证人证言、房租转帐记录以及装修的票据予以证明。但并未提供被告胁迫其解除合同的证据,也未提交因解除合同造成营业损失的相关证据。
     【关键问题】
     这是一起典型的房屋租赁合同解除后,装修物应如何处理及补偿的案件。
     那么,本案中租赁合同是否为强迫解除?合同解除后,装修物又应归谁所有?出租人到底该不该对承租人作出补偿呢?
     【法院判决】
     法院认为,原、被告之间签订的租赁合同,是双方真实意思表示,合法有效。原告主张合同为被告强迫解除,未提供相关证据,其违约金的主张不予支持,双方之间的租赁合同已经解除。根据原告提供的房租转帐记录并结合已履行的房屋租期,被告应退还原告未使用租金5000元。因原告未提交因被告胁迫行为而造成营业损失的相关证据,故要求赔偿营业损失3万元的请求也不予支持。综合证人证言及装修票据,可以认定经出租人同意,原告花费装修费4万元的事实。虽双方未在合同中明确约定合同解除后装修物的归属,但该部分费用是原告为对租赁物进行改善和增设所花费的,且又经过被告的同意,其目的是增加租赁物的使用价值,故为有益费用。因房屋租赁合同的提前解除,确实给原告造成了损失,故被告应适当地予以补偿。该装修在不影响主体结构的情形下,能拆除部分由原告拆除,归原告所有。不能拆除部分归被告所有,由被告补偿原告装修费1.5万元整。
     综上,法院判决被告退还原告租金5000元,并补偿原告装修费1.5万元,对于原告的其它诉讼请求予以驳回。
     【律师说法】
     关于本案中所涉及的法理,北京市岳成律师事务所罗敏律师解释到:所谓的承租人装修,从民法上理解,就是一种对物的添附行为,即不同所有人的物结合在一起形成了一个新的物,如果强行分离将大大降低新物的使用价值。此时,所面对的是如何处理该新添附物的问题。司法实践中,通常的作法是有约定从约定,无约定则从法定。“有约定从约定”,遵循的是民法的自愿原则,无须多言,而实践中较难处理的则是无约定的情形。下面我们将重点分析在当事人无约定的情况下,装修物该如何处理的问题。
     在当事人对装修物的归属没有约定的情况下,应根据装饰物与房屋结合的紧密程度,在不影响其原有经济价值且不会对房屋主体造成损坏的情形下,可以责令承租人进行拆除,拆除后的装饰物应归承租人所有。如果拆除将严重破坏其原有价值或房屋结构,又或者只能部分拆除的情况下,则应依据出租人是否同意承租人进行装修区分二种不同情况进行处理。
     (一)承租人装修经过出租人同意的。
     如果承租人装修房屋经过了出租人的同意,租赁合同是正常履行期满解除的,装修物一般将不予返还。这是因为承租人之所以装修承租房是基于自已利益最大化的考虑,对于租赁期间是早已根据合同的约定而预知的,那么承租人势必会考虑清楚装修的适当投入、租赁期间的价值回收比等问题。当房屋租赁合同期满正常终止后,装修利益的穷竭是承租人应当承受的风险,与出租人无关。此时,承租人再要求返还装修利益,法律是不会支持的。
     如果承租人装修房屋经过了出租人同意,但租赁合同是非正常解除时,法院将结合双方对于合同解除有无过错来决定装修物的归属及补偿。若提前解除是由于承租人违约,出租人将取得装修的价值,对于承租人的损失不予补偿。反之,合同的提前解除是由于出租人违约造成,不能拆除的装修将归出租人所有,但出租人应对承租人所受的实际损失给予货币补偿。
     另外,对于不可抗力或双方协商一致解除合同的情况,装修物的归属将根据民法的公平原则进行处理。由于双方对解除合同均无过错,法院将依据装修物的剩余价值、装修的初期投入、房屋的租赁期限以及实际受益等综合因素,再根据公平原则来进行判决。原则上,会酌情由出租人给予承租人适当的经济补偿,以维护当事人之间的利益平衡,体现公平原则的要求。
     (二)承租人装修未经过出租人同意。
     根据《物权法》及《合同法》的相关规定,未经财产所有权人同意,即在他人的财产进行添附行为,属于侵权行为,侵权人应承担恢复原状或赔偿损失的责任。因此,对于未经出租人同意的承租人装修行为,出租人可以要求承租人恢复原状或是赔偿损失。如果出租人未要求恢复原状,承租人也不能要求出租人补偿自已装修所损失的利益。
     【法条链接】
     《民通意见》第八十六条:非产权人在使用他人的财产上去增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理。
     《合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
     《合同法》第二百二十三条:承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
     《合同法》第二百三十五条:租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
     《民法通则》第一百三十二条:当事人对造成损害都没有过错的,可以根据实际情况,由当事人分担民事责任。

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