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成功案例
不定期租赁合同,律师提示当事人任何一方均享有随时解除权
添加时间:2014-8-17 10:34:30     浏览次数:330

     核心摘要:租赁合同到期后,未签订新的合同,房屋继续租用。根据《合同法》规定,双方为无固定期限的租赁合同。北京市岳成律师事务所罗敏律师指出,租赁双方享有合同的任意解除权,并无须支付违约金。对于出租方而言,负有提前通知的义务。此外,罗敏律师还详细列举了租赁合同法定解除的若干情形及相应的法律后果。
     2007年2月,原告与被告签订了一份《房屋租用协议》,约定:原告将翠屏区南岸叙府路西段底楼11号附4号出租给被告作办公用房,租期自2007年2月15日至2008年2月14日,租金每季度4836元,全年19344元。被告向原告交纳保证金2000元,租期满后如被告未违约,原告退还保证金,原告有权在保证金中扣除被告应交租金及其他代垫付费用。租期满后,被告若续租,双方可另行协商租金等事宜,同等条件下,被告有优先承租权。合同签订后,被告未经原告许可对讼争房屋进行了装修。租赁期满后,双方未继续签订合同,被告继续租赁。被告庭审认可,2009年租金改为按月支付1612元。被告未在举证期限内及本院另行指定的期限内出具2009年7月至10月的交付房租凭证。
     2009年7月6日,原告向被告发出《通知》,载明“按照市政府有关要求,我局现有门面需用作救灾物资储备仓库,各租赁户务必于2009年9月6日前搬离”。被告在该通知规定的期限届满后未搬离,酿成纠纷,原告诉至本院。诉讼中,被告辩称:“原告应退还保证金2000元”及 “原告应赔偿房屋装修费1万元”的要求,法院未与支持。法院最后判决如下:
     一、被告李某某于本判决生效之日起十日内归还租用的宜宾市翠屏区南岸叙府路西段底楼11号附4号房屋给原告宜宾市某某局。
     二、被告李某某支付2009年7月至10月租金共计6448元给原告宜宾市某某局,于本判决生效之日起十日内付清。(案例提供:宜宾翠西区人民法院)
     律师说法:
     北京市岳成律师事务所婚姻房产专业律师罗敏律师表示:本案原被告的租赁合同于2008年2月14日到期后,双方未续签新的租赁合同,而承租方继续租赁该房屋。根据《合同法》236条的规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”因此,原被告之间应为不定期租赁合同。不定期租赁合同的法律后果是,当事人任何一方享有合同的任意解除权,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。这里的合理期限在法律上并没有明确规定,但从实践的角度而言,出租方应给予承租人重新寻找租处及搬家的合理时间,通常为一个月。值得指出的是,这里的提前通知义务,仅对于出租方而言的单方义务。而对于承租方,享有随时解除合同的权利,无须提前通知。
     本案中,原告做到了提前通知并享有法定的合同解除权,因此原告的诉求得到了法院的支持,被告应在法院判决的时间内交回租赁的房屋并支付拖欠的房租。实践中,除开当事人明确约定的合同约定解除权外,法定的合同解除权又有哪些呢?根据《城市房地产管理法》和《商品房租赁管理办法》以及其它法律法规的规定,承租人具有下列情形的,出租人可以单方解除合同:(1)承租人擅自将承租的房屋私自转租、转让或转借的;(2)承租人与他人私换房屋的;(3)承租人利用承租房屋从事非法活动,损害公共利益的;(4)承租人累计6个月拒不交纳租金的;(5)承租人故意损坏房屋的;(6)承租人擅自拆改房屋结构、装修或擅自改变房屋用途的;(7)出租人因不可预见的原因确实需要收回房屋的;(8)双方为不定期租赁的。
     相对于承租方,若存在下列情形的,也可以单方解除合同:(1)出租人交付的房屋不符合合同约定的装修标准或使用用途的;(2)出租房屋存在重大毁损,出租人经承租人催告,拒不维修的;(3)承租人已自建房屋或购置房屋,确实无须再继续租赁的;(4)双方为不定期租赁的。
     房屋租赁合同的解除,无论是法定还是约定的,出租人或是承租人都应向对方明确作出解除的意思表示,最好是书面的通知。如双方均同意解除,并就解除条件能达成一致意见,可口头或是书面达成解除协议,合同即告正式终止。如双方就解除不能达成一致意见,享有单方解除权一方的解除通知到达对方时,合同即告终止。
     关于租赁合同解除后的法律后果,罗敏律师进一步解释到:合同正式解除后,尚未履行的部分不再履行。如果是因为一方的过错导致合同的解除,有过错的一方需要承担违约赔偿责任。例如,是由于承租人故意损坏房屋导致的租赁合同解除,承租人应承担恢复房屋原状的违约责任,对于出租人的损失,承租人应给予赔偿。如果双方对合同的解除均有过错,则应根据过错的程度各自承担责任。例如:承租人拖欠不交纳房租,出租人则停水、停电给承租人的经营活动造成损失的。合同解除后,承租人应交纳拖欠房租及违约金,而出租人则应对因停水、停电给承租人造成的经营损失承担赔偿责任。如果是由于不可抗力或是不可归责当事人的原因导致合同解除,双方均无须承担违约责任。最后一种,解除的法律后果,正如本案,如果是双方均享有法定解除权,又达到了法律的明确要求,双方均不需要承担任何违约责任。

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