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成功案例
借名购房风险大,安妮律师提示证明出资人身份决定房屋归属
添加时间:2014-8-17 10:33:49     浏览次数:392

     【核心提示】出于种种原因,现实生活中借名购房者彼彼皆是,孰不知其中存在大量的法律风险。法律上,实际出资人与名义购房人为民事委托关系,在出示购房协议或证明出资关系的情况下,房屋产权应归实际出资人所有。如名义出资人出现不诚信的行为,将给实际出资人造成重大损失。如何能降低风险,安妮律师给您支招。
     【案件回放】
     姨妈为了方便贷款,借用外甥名义买房,不料外甥反悔否认,声称自己才是房主。为了房子的归属,姨妈将外甥告上法庭。9月25日,江苏省徐州市泉山区人民法院一审判决,房子归实际购房人所有。
     2006年,赵莲英通过中介看中了本市一套总价为130万元的二手房,因为手头资金不足,想办理期限较长的贷款。而赵莲英年龄大了,银行有年龄限制,无法办理30年的贷款,赵莲英便找外甥曹勇协商,以曹勇的名义办理贷款,由自己按月还款,曹勇表示同意。2006年10月18日,赵莲英与该房屋原房主签订了买卖合同,并支付首付款25万元。2009年11月10日,赵莲英携曹勇与原房主在房产管理局签订备案合同一份,约定将该房以130万元出售给曹勇,同时向原房主告知将该房办理在曹勇名下的原因。赵莲英又向原房主转账24万元,原房主遂将房子过户到了曹勇名下,之后赵莲英用曹勇的名义以该房作为抵押向银行贷款81万元,并向原房主支付了购房余款。为了明晰房屋归属,2010年5月,曹勇向姨妈出具承诺书一份,承诺书内容为:“现有房屋是由赵莲英,出全资购买,只是借用我的名义贷款,挂在我的名下,首付款及每月还贷都是由赵莲英本人全额支付。现本人承诺,此房的所有权益归赵莲英所有,本人有义务积极配合、协助赵莲英办理此房一切买卖、租赁事宜。”
     此后,赵莲英按月还贷款,也没有要求曹勇将房屋过户到自己名下。由于赵莲英与曹勇平日关系很好,曹勇也经常在赵莲英家居住,双方对该住房的所有权问题没有什么异议。随着房价的上涨,曹勇对该住房的升值潜力越来越看好。2010年年底,曹勇在没有告知姨妈的情况下,到姨妈家将房屋的产权证、土地证及相关合同、缴费票据拿走,并自己出资提前还完了所有贷款,然后声称此套住房为自己所有。赵莲英见外甥突然变卦,多次与其协商不成,便将曹勇起诉到泉山法院,请求法院判决确认该房屋归自己所有,判令曹勇协助办理房屋过户的相关手续。
     法院经审理认为,诉争房产买卖关系在产权部门的备案合同虽为曹勇与原房主之间所签订,但原房主到庭后表示其仅与原告之间存在买卖关系,与曹勇并不相识,且其陈述付款情形与赵莲英提供的证据能够相互印证。曹勇声称是委托姨妈代为买房,但未提供证据证实,而且没有提供证据证明当时对赵莲英出具的承诺书是违背自己意愿所写的。因此,法院对赵莲英提供的证据予以采信。因该房产尚欠贷款已经由曹勇偿还完毕,故在办理过户时,赵莲英理应将归还的贷款支付给曹勇。为此,法院依法判决确认该房产归赵莲英所有,并判令被告协助原告办理过户手续。(来源:中国法院网)
     【律师说法】
     证明出资人身份,决定房屋归属
     现实生活中,假借他人名义购房一般基于二种情况:一是规避法律或是政策的要求。购房该房屋一般要求购房者具有一定的资格,而实际出资人并不享有这种资格,只能假借有资格的人的名义购房。例如,购买经济适用房或规避“限购令“购买第二套房。二是贪图一定的优惠政策。例如,借他人名义办理贷款或是公积金贷款。
     在能充分证明出资的前提下,实际出资人与名义购房人之间事实是一种委托代理关系。相当于,名义购房人接受实际出资人的委托,以自已的名义完成受委托的事项。根据《民法通则》及《合同法》的相关规定,公民有权委托他人代为完成一定的民事行为,其民事行为的后果由被代理人承担,这个民事行为当然也包括购买房屋。因此,虽然房屋登记薄上登记的是名义购房人,但房屋的产权应归实际购房人所有。等过户条件成熟时,名义购房人应配合实际出资人办理产权过户手续。如名义购房人不愿意配合,实际出资人可以到房地产管理中心提出异议登记,并到人民法院提起物权确认之诉来维护自已的权利。
     值得注意的是,如果是借名购房的第一种情况,购买的为经济适用房或 “限购令”限制购买的房屋,因为双方规避的是法律或行政法规的强制性规定,实际出资人与名义购房人之间签订的委托购房合同可能会被法院认定为无效合同,其委托行为也为无效行为。此种情况下,所购房屋归名义购房人所有,名义购房人只需将购房款归还实际出资人。例如,2004年北京回龙观经济适用房小区刚推出时,就有很多不需备购房资格的人通过借名的方式购买了该房屋。之后房价彪升,很多名义购房人反悔产生纠纷,法院多数是认定借名购房的合同为无效合同。因此,在选择借名购买此类政策性住房时一定要慎重做出决定。
     【风险提示】
     出借者恶意转让时第三人凭善意可取得房屋
     借名购房的风险主要来自于名义购房人的不诚信行为。司法实务中,最常见又最无奈的一种侵权行为是由于房产证通常被保管在实际出资人手中,名义购房人到房屋登记管理部门声称自已的房产证丢失,办理相关补办手续拿到新的房产证后,快速联系买家,将房屋尽快脱手卖出。
     根据我国《物权法》的规定,只要买家支付了合理的对价,在购房时对于房屋的真实情况并不知情,产权也已过户完成,就可直接取得该房屋的产权,不用理会实际出资人与名义购房人的事事非非。而对于实际购房人而言,可能直到买家上门收房时方才如梦初醒。但为时已晚,其面临的不仅是流离失所,从名义购房人处追回的卖房款极有可能也会是寥寥可数的。
     另外,在名义购房人意外死亡时或是债务缠身时,基于产权登记的信任,房屋有可能会被继承或是被法院执行。此时,实际出资人的权利也很难得到保障。
     【律师支招】
     订立协议及保留出资证据,做好风险防范
     首先,实际出资人与名义购房人之间的购房协议是不可少的。有很大一部分人认为委托的是自已的父母或是兄妹姐妹购房,是自已亲威肯定没问题,连一纸协议都省却了,但此举确实存在极大的风险。因为,协议存在的最大作用是证明二者之间委托代理关系的存在。只有还原委托购房的事实存在,才有可能得到法院的支持,维护自已的权利。关于购房协议是否公证的问题,笔者并不认为是一定必须。理由有二点:第一,公证处未必肯做此类公证; 第二,公证后是加强了协议的效力,属于锦上添花,但不公证并不代表协议没有效力。
     其次,一定要保留好出资的原始凭证,例如存折、银行打款记录、购房发票等证据。一旦名义购房人事后反悔,只有能充分证明自已出资的情况下,才有可能得到房屋的产权。
     最后,实际出资人真的不应该去触碰法律的底线,对于政策房应避免借名购买。虽然法院在认定借名购买政策房无效的问题上尚有争议,但司法实践中,判为无效的案例屡屡皆是。一旦借名购房行为被认定为无效,名义购房人返还的房款也不会是升值后的房款,而是当时出资人实际支付的房款,实际出资人很有可能便宜没占成,反倒吃了个大亏啊。

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