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成功案例
再评房屋增值计算公式,安妮律师提示计算房屋总价应考虑已支付利息
添加时间:2014-8-17 10:32:27     浏览次数:279

     前不久,浙江宁波市北仑区人民法院首例适用婚姻法新解释的案件作出判决,男方婚前贷款所购房屋被认定为其个人财产,针对婚后共同还贷9.7万元,给予了女方9.7万元的增值补偿。该法院的计算公式很简单,双方共同还贷部分除以二,再乘以财产增值的幅度,即得出配偶一方应得的补偿额。对此,笔者曾专门发表了博文进行探讨(具体见《安妮律师评案:浙江首例适用婚姻新解释案件,增值计算方式有待商榷》一文),认为此公式过于简单,所得的数值没有考虑到一方贷款购房所需支付的高额利息,其结果对购房者不利,并未体现真正的公平。
     之后,最高法为了更好地帮助人们运用新的司法解释,出了一本《婚姻法司法解释(三)理解与适用》。该书中关于增值的计算列举了现今多数法院计算的方式,在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上,用婚后共同还贷款÷房屋总价款(房价款+总利息)×房屋现值÷2,即得出另一方补偿的数额。该房屋判归婚前购房者所有,剩余的贷款由其全部偿还。
     相比之下,笔者提出的公式:双方婚后共同还贷数额÷房屋总价款(房屋合同价+已还利息额)/纯增值部分(现行市场价值-房屋总价款)+共同还贷数额÷2=另一方补偿数额,其差别在于房屋总价款的计算方式不同。最高法公式中加上了全部的房屋利息,而笔者公式加上的仅是已偿还的利息。对于计算房屋总价款时加上全部的利息,笔者并不认可,理由如下: 
     一、相对离婚这个时点而言,后续的贷款利息为未实际产生的费用。离婚后,倘若婚前购房方部分提前还贷或是一次性清偿所有的贷款,这部分利息就会减少或是不再产生。法律是不保护未发生的费用的。例如,侵权或是合同违约等需要赔偿时,判决支付的也仅是已经产生的费用。如果离婚时,就将未产生的房屋利息计算到房屋的总价款中,等于是让未购房一方提前承担了未产生的费用,于法律原则及规定不符,将严重损害其利益。
     二、从贷款利率本身来看,央行每隔一段时间就会根据经济情况,对其调整。离婚时,计算房屋的总利息是以当时的贷款利率标准为基础的,未必是婚前购房方最后实际支付的真实利息。从婚前购房一方而言,最高法的计算公式并未真正保护其利益。
     三、假若该套房屋是婚内购买,为共同财产时,法院的分割方式通常时将房屋判归一方所有,然后直接刨去未偿还的贷款本金部分,剩下价值夫妻俩一人一半。如按照最高法上述计算思路,在分割该房产时,所刨去的部分应该是贷款本金+全部利息部分。这种前后逻辑矛盾,同性质却不同分割方式的判决方法,日后只会导致司法实践的混乱,给司法工作带来不必要的麻烦。
     综上,笔者认为房屋总价款中计算上全部的房屋利息,事实上并未真正保护双方的利益,尤其损害了未购房一方的利益。常此以往,将对社会的和谐和稳定发展产生不利影响。
     值得安慰的是,最高法在该书的后续章节中写到:“假设购房者为男方,离婚时双方无子女,或有子女但女方经济独立,无需照顾,则可直接适用此公式分割。但如离婚时,子女两岁,须随女方生活,女方经济困难的,在分割不动产时,应照顾女方和子女利益,给女方多分。如果法官认为该部分全部增值都分给女方才足以体现照顾子女和女方利益时,该判决结果并不违法该司法解释的规定。若离婚时,女方没有住处,则人民法院可判决男方给予女方帮助,并让承担抚育子女义务的女方在此房屋居住,直到其另有住处或再婚。”
     这段话体现了《婚姻法》中关于保护妇女、儿童的原则,真心希望该原则不是只停留在纸面上,而是在司法实践中得以实际运用。只有该原则真正得到贯彻执行,那些时刻担心被扫地出门的家庭姐妹们,才可以稍微宽宽心了。

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