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安妮律师评案:浙江首例适用婚姻新解释案件,增值计算方式有待商榷
添加时间:2014-8-17 10:31:45     浏览次数:275

    【案件回放】:
    7月底,市民孟芳(化名)向浙江省宁波市北仑区人民法院提起诉讼,要求与丈夫许峰(化名)离婚,并要求分得一半房产。昨天,北仑法院依法对上述案件作出判决,这也成为了浙江首例适用《婚姻法解释(三)》的离婚判决。
    今年30岁的孟芳和34岁的许峰都是湖北人,经人介绍相识,于2007年10月登记结婚。2009年2月,两人生下一个儿子。此后,夫妻因性格不合经常吵架,最终两人选择了离婚。房产的归属成为了两人的争议焦点。
    孟芳说,“在我们还没有结婚登记之前,我给许峰3万元付新房的首付,从 10月18日开始,我们一起付按揭,所以房子应该是夫妻共同财产。”而许峰认为,讼争房屋是他婚前购买的,婚后两人按揭归还了3年多,共9万多元,他同意房产按揭部分的一半还给孟芳。
    据了解,争议房产位于北仑城区新兴繁华地段,购买时间为2007年9月,早于两人登记结婚的时间。房产登记的名字是许峰,当时房屋总价为49.9万元,首付16万元,向银行贷款33.9万元,该款自当年10月18日开始还款。按现在的市场价,该套房屋可能卖到120万元,但双方最后均同意不进行评估,按原价格两倍计算该房屋价格,即100万元。
    【法院判决】:
    根据刚刚出台的《婚姻法解释(三)》第十条,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,如双方不能达成协议,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。
    法院审理认为,该案讼争的房屋系被告婚前签订买卖合同,并由被告支付了首付款,且该房屋登记在被告名下,该房屋应属于被告所有,设立在该房屋上的银行借款系被告个人债务,应由被告承担。至于原告主张其婚前出资购房款3万元,因无证据证明,法院不予认定。婚后共同还款部分,可作为夫妻共同财产进行分割。经查,2007年10月18日至2011年6月17日,双方共同还款约9.7万元。房屋原价49.9万元,双方一致确认讼争房屋按原有价格的两倍确定价格。据此,法院如下计算共同还贷及财产增值的补偿额9.7万元÷2×2=9.7万元,被告应当补偿原告9.7万元。(来源:人民法院报)
    【安妮律师点评】:
    本案涉及的是婚前按揭房屋的分割问题。婚前按揭房,顾名思义,是指婚前一方签订购房合同支付首付,婚后双方共同还贷并领取房产证的房屋。由于一直没有明文规定,离婚时此类房屋性质的认定及分割一直是司法实践中的难题。2008年前的案例多是将此类房屋定义为夫妻共同财产,对一方婚前个人支付部分予以扣除后,双方再平均分割。自从2008年最高法开始着手制订《婚姻法解释(三)》,并在条文中将该类房屋初步定义为个人财产时,基层法院的判例随之发生转变,多将该房屋认定为一方的婚前个人财产,将未偿还的贷款作为个人债务由其继续偿还,对婚后还贷部分直接返还给配偶一半。
    2011年8月12日《婚姻法解释(三)》正式出台。几经易稿后,最高法去掉了初稿中要求一方婚前支付50%的要求,增加了双方可协议处理的条款,并确定了在协商不成的情况下,登记方将享有产权,配偶方则有权根据婚后还贷的部分所占增值的比列获得一定的补偿。
    相比2008年后的司法判例只分割一半贷款而言,增值的部分分享应该是对配偶利益的一种保护。但是,如何公平合理的计算配偶应分享的增值,最高法并未给出具体的公式,只是给出这样的廖廖数语:“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”。上述案例中,浙江法院的计算方法是:双方共同还贷部分除以二,再乘以财产增值的幅度,得出配偶一方应得的补偿额。这样的计算方法是否真正领会到《婚姻法解释(三)》第十条的用意,又是否符合公平合理的原则呢?
    经过反复揣摩《婚姻法解释(三)》中增值的条文,笔者认为,该条款的真正用意是考量婚后还贷部分对于房屋增值所做出的贡献,离婚时再根据贡献大小给予配偶补偿。显然,浙江法院除以二再乘以二的计算方法过于简单和草率,并未充分考虑双方的成本及贡献,做出真正公平合理的分割。
    本案中,许峰购买的房屋总价为49.9万; 他采用的购买方式为银行贷款; 婚后3年,夫妻共同偿还了9.7万贷款; 离婚时,双方认可的房屋价值为100万。众所周知,同一套房屋,银行贷款购买比一次性付款购买成本要高很多,因为需要支付给银行大额的贷款利息。因此,贷款购买的房屋总价应为合同价加上已经归还的银行利息。浙江法院上述的计算方法并未考虑到登记方实际购买房屋支出,未作出正确评估。
    笔者认为,下面这个计算公式可能比浙江法院的计算方法更为公平合理:
    双方婚后共同还贷数额÷实际总房款(房屋合同价+已还利息额)/纯增值部分(现行市场价值-实际总房款)+共同还贷数额=双方应共同分割的部分。配偶在双方应共同分割部分的基础上分得一半即可。
    如果以双方婚后共同还贷部分为本金,该公式的前半部分计算的正是本金所对应增值的具体收益。在确定收益的基础上,再加上投入的本金即为夫妻可共同分割的部分。应该说这样的计算公式是比较符合最高法的立法本意的。
    再以本案为例,假设许峰婚前已支付的银行利息为4万元,夫妻共同归还的9.7万中5万元为银行利息,4.7万为房屋本金。本案的计算结果将会是:9.7万÷(49.9万+9万)/41.1万+9.7万=164686元。配偶孟芳应分得的数额为164686÷2=82343元。相比浙江法院计算的数额减少14657元,减少的这部分正是登记方偿还银行贷款利息所支出的成本。
    【安妮律师提示】:
   《婚姻法解释(三)》中关于婚前按揭房的规定一经颁布,即在社会上引起巨大的反响。很多女性同胞认为该条侵犯了女性的权益,使本来就处于弱势地址的女方权利得不到保护。从中国传统文化来看,此条规定确实偏重保护男方利益。因为,结婚时,一般是男方负责买房,女方负责装修或是家具家电。而到了离婚时,男方的房屋早已是天价,而女方的装修或是家具家电却变得一钱不值。因此,在新的《婚姻法解释(三)》语境下,女性同胞们应该迅速转变自已陈旧的思想观念,参与到买房这件大事中来。针对不同情况,安妮律师给出二个建议:
    一、由于《婚姻法解释(三)》第十条中所强调的是登记方以个人财产支付首付的购房情形。所以,针对还未结婚准备购房的女性朋友而言,如果本身具有一定经济能力的话,可以参与到首付出资中来; 如果现在没有经济能力的话,可以与对方协商将房屋登记在双方名下,共同参与还贷,在经济条件好转时,再归还对方一定数额的首付款。
    二、针对已经结婚,而配偶在婚前已单独购房的女性朋友,可以考虑与对方协商将房屋变更登记为两人的名字。如果房屋贷款未还清的情况下,可以采取公证的方式对房屋产权的变更予以确认。待贷款还清后,再办理相关手续。当然,这一切必须建立在男方同意的基础上。所有信任婚姻、坚持爱情的男性朋友,相信会做出一定的让步,给予妻子一个真正温暖的家。

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