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成功案例
婚前按揭购房房屋权属到底是个人还是共同?
添加时间:2014-8-17 10:07:51     浏览次数:332

    案例导入:
    马先生最近有些郁闷,妻子向自己提出离婚,法院却把夫妻俩的唯一一套房子判给了女方,认为是女方的婚前个人财产,只给了自己区区10万元。
    事情还得从2003年说起,马先生与妻子李某是一家公司的同事,在日常工作互生情愫,很快确立了恋爱关系。妻子李某因为是北京户口,符合相关条件,结婚前三个月的时候在大兴区以个人名义购买了一套经济适用房,支付了20%的首付款后向银行办理了按揭贷款。随后,两人于2003年7月份在北京东城区民政局办理了结婚登记。李某表示,购买这套房的目的是为夫妻婚后的生活提供一个温暖的家。这句话让马先生很是感动,婚后几乎每个月房贷都是马先生拿自己工资收入偿还的。2007年9月两人拿到了房屋的产权证。
    2008年5月,李某向北京市某区人民法院提起离婚诉讼,要求离婚并确认该套房产为自己的婚前个人财产。而马先生却认为该套房产虽然是在婚前购买,但是却是为结婚而购买的,自己辛辛苦苦偿还着每个月的房贷,并于婚后取得了房产证,当然是属于夫妻俩的共同财产。
    一审法院经审理认为,一方在婚前已通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕。一方在婚前就取得了房产的全部债权,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化。虽然产权证是婚后取得,但不动产物权登记仅是一种行政管理手段行为,并不能以此作为物权取得的凭证。因此,将该套房屋认定为李某的婚前个人财产,只将婚后还贷部分的一半也就是10万元判决李某负责归还给马先生。
    马先生当然不能接受这个结果,认为严重有失公平,他坚持认为该套房屋属于夫妻俩,而不是妻子个人。退一步说就算法院不能认定房屋为夫妻俩的,但也应该按自己还款的比例享受到房屋的增值啊。当初买这套房屋时合同价是35万,现在的房价为150万,按法院判决自己只拿到了区区10万元,在如今的北京可能连一个小厨房都买不到,自己却面临无家可归的境地。目前,马先生已向第二中级人民法院提出了上诉,案件尚未审结。
   【现象】同类案件判决并不相同
    同样是在北京,同样是在该法院,同样是一方婚前购买的按揭房,另外一起案件的判决结果却与马先生和李女士一案完全不同。
    这起案件的过程是:丈夫彭某与妻子王某于2001年7月在北京西城区民政局登记结婚。婚前,彭某以个人名义购买了北京市朝阳区某小区房屋一套,支付了40%首付款,余下房款办理了个人房屋按揭贷款。婚后,夫妻共同居住使用该房屋,并以双方劳动收入偿还房屋贷款和负担家庭生活支出。2002年7月彭某取得了房屋所有权证书,房屋产权登记人为彭某。
    婚后由于双方性格不合,经常发生争吵。王某于2007年向北京朝阳法院起诉离婚,并要求分割属于夫妻的共同财产。彭某同意离婚,但在双方共同居住的房屋归属问题上产生意见分歧,彭某认为该房屋是其婚前个人的,与妻子并无关联。
    法院认为根据物权法的相关规定,不动产的物权变动应在登记时生效。就被按揭房屋而言,彭某在购买房屋时所签房屋买卖合同仅是房屋所有权变动的原因行为,作为设立房屋买卖合同的立约人,彭某并不能当然因此享有房屋的所有权,彭某仅能享有因签订合同而产生的债权。由于涉案房屋是具有物权性质的财产,根据物权法的相关规定,应是在夫妻双方婚后因登记生效而合法取得,根据我国婚姻法“夫妻在婚姻关系存续期间所得才产属夫妻共有所有”之规定,涉案房屋依法应属夫妻共同所有。法院将该房屋判归王某所有,在扣除彭某的婚前个人首付后,按房屋的市场价值补偿给彭某一半。
    法院对这两起的案情几乎相同的案件,一个适用合同法,认为签定合同后取得全部债权,物权为自然转化,不动产物权登记仅为行政手段而已;另一个则适用婚姻法和物权法的规定,认定不动产物权的产生应以登记为生效要件,婚后取得的物权理应为夫妻共同财产,从而作出了两份完全不同的判决。
   【大家看法】关于婚前按揭房屋权属的三种主流观点
    随着房价的步步高升,高额房价已经很少有人能一次性付清,向银行按揭贷款买房已经成了老百姓购房的必然选择。那么,婚前以一方名义签订购房与银行贷款合同并支付房屋首付款,婚后共同还贷并取得房产证的房屋到底是一方的婚前个人财产还是婚后夫妻的共同财产,由于法律没有明确规定,而适用不同法律之间又产生冲突,以至于出现了大量上述同案不同判的案例。
    对于婚前按揭购房,目前司法审判及学术界主要有三种不同的观点:
    (一)认定为一方的个人财产,婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。离婚时尚未归还的贷款为一方的个人债务,对夫妻共同财产还贷部分,返还一半给配偶一方。这是上海、江苏、浙江等地方性法院的审判思路。
    (二)认定为夫妻共同财产。一方面是因为我国婚姻法的司法解释中对婚前一方享有特别权益,婚后双方共同还款以保护和维持该特定权益的情形,一般按夫妻共同财产处理。其用意在于把这种婚前一方享有的特别权益平等地分配给婚后共同还款的另一方,以维护婚姻关系的稳定,保障双方的平等权益; 另一方面由于婚前按揭购买的房屋所有权证书抵押给了银行,其取得的是有限制的所有权,并不是完整的所有权,其不能自由处分该房产,需要夫妻另一方对维持和实现完整的所有权而付出的帮助和努力才能达到。故此婚前按揭房既不属于《婚姻法》第18条规定的“一方的婚前财产”,亦不属于夫妻特有财产,应认定为夫妻共同财产。最为重点的一点,从物法权的颁布实施以来,不动产所有权登记生效的时间被认为是物权取得的时间,以此来认定房屋所有权之归属。如果物权取得的凭证即房产证的时间为婚后,就应认定为夫妻共同取得了房屋的物权,应是夫妻共同财产。
    但在这种情况下分割时,应考虑婚前一方作出的较大贡献,可以用双方支付银行贷款的比例来计算房屋的现有价值(房屋评估价格,包括房屋现有的升值部分),从而对未取得房屋所有权的一方给予相应的补偿。北京市朝阳区人民法院奥运村法庭张莉审判长就是持这种观点的。
    (三)认定为一方的个人财产,尚未归还的贷款为一方的个人债务。但如果刻板地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,有可能会出现一方显失公平的情况。当购房人与开发商签订了购房合同,并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划给开发商,具备了办理房产证的条件,购房合同双方都已经履行完了合同义务,双方已经结束了购房合同的关系。在此之后,购房人偿还银行借款的行为,属于购房人与银行因贷款行为而产生的履行债务行为,并不影响所购房屋所有权的归属。在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分,应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。最高人民法院的吴晓芳法官就偏向这种观点。
   【建议】应从公平角度出发,明确界定该类型房屋的权属性质及考虑房屋增值给予配偶一方合理补偿
    据笔者所知,目前正在热烈讨论中的《婚姻法》司法解释(三)(草稿)第一稿第十三条曾对此问题做了如下规定:“夫妻一方以婚前个人财产购买房屋并在银行按揭贷款,支付的购房款数额超过房屋总价的一半时,无论房屋何时交付及房屋产权证何时取得,离婚时可以将该房屋视为一方的个人财产,尚未归还的部分贷款认定为了一方的个人债务。在婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分,应考虑离婚时房屋的市场价值,由一方对另一方予以合理补偿。”
    根据上述司法解释的最新精神,考量婚前按揭房性质的标准成了婚前一方支付的房款是否达到总房款的50%。很多学者、法官、律师在讨论该草案的时,对此是强烈持反对意见的。大家认为婚前个人支付50%房款与支付20%或90%的房款,对于权属性质上来说根本就没有任何区别,也没有实际意义,应当从权属获得的本质上来讨论这个问题。
    购买房屋的行为是发生在婚前,房屋的实际取得也是在婚前,那么婚前一方所订立合同及实际付款行为应是婚后取得物权的原因行为,这时具有的是财产期待权的性质。虽然物权法有相关明确规定,物权的取得为记载于不动产登记薄时产生,但是从购买到实际取证需要相当长的一段时间,甚至有些房屋由于种种原因,根本就不能办理产权登记手续,但这也不应改变房屋为个人所有的性质。房地产管理部门发放房屋所有权证的行为,实际上是婚前一方通过合同所取得的期待权演变成物权的过程,根本就不能以此就认定为夫妻共同取得物权,而视为夫妻共同财产。因此,笔者认为婚姻司法解释三中将该房屋视为一方婚前个人财产的规定,本身是可以接受的。
    但在中国传统的观念中,结婚时一般是男方负责买房装修,而女方的负责购买家具电器。到了离婚时,男方所购买的房屋早已是天价,而女方所购买的家具电器却是日渐老化变得一钱不值。如果将男方婚前购买的房屋视为男方婚前个人财产,仅对配偶婚后参与还贷部分返还一半,这将是对妇女及儿童利益的重大损害。分割时一定要考虑到房屋的增值,给予对方以适当的经济补偿,以便对方有足够的条件开始新生活,这是对双方最为公平的一种做法。这一点,在大部分的观点及即将出台的司法解释中都予以了肯定和认可,笔者认为是完全正确的,同时也是法律公平性原则的体现。
    北京昭德律师事务所长期从事婚姻家庭法律业务的姜涛律师根据自已多年的实践经验,提出了按照双方婚后共同还贷数额除以实际总房款(总房款本金+已还利息额)的比例再乘以现行市场价值来计算得出双方应共同分割的部分的公式。这种合理的计算方法,也将使让配偶享受到增值利益变得更加具体可执行性。
   【安妮律师温馨提示】
    作为律师,笔者想提醒的是那些即将购买或已经购买婚前按揭房的夫妻们,既然这种类型的房屋在法律性质上的具体不确定性,存在较大的法律风险,为了避免出现不必要的纷争,双方完全有必要考虑采用婚内约定财产制的方式对房屋产权的归属做一个明确处理。
    最后,还是回到最开始我们所讨论的同案不同判的问题。要解决此类问题,有二个现实可行的途径,一是制定一部明确具体的法律,二是实行案例指导制度。这两点都需要立法机关及最高法院的大力指导和配合。我们期盼《婚姻法》司法解释(三)尽早出台,从根本上解决这个问题,带给我们一个没有争议,更和谐的社会。

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